Contratto preliminare di preliminare
3 Apr, 2024 Aree di Competenza Accordo Vincolante e Trattative, Contratto Preliminare di Preliminare, Evoluzione del Diritto Contrattuale, Funzione Economica dei Contratti, Giurisprudenza Italiana e Immobili, Negoziazione Contrattuale Immobiliare, Obblighi Precontrattuali, Proposta d’Acquisto Immobiliare, Sentenze Cassazione e Contratti, Validità dei Contratti Atipici
Quante volte l’agente immobiliare ti fa firmare una proposta d’acquisto con la quale ti impegni a firmare un contratto preliminare?
Molto spesso non fai altro che proporre al futuro venditore il tuo impegno a firmare un contratto preliminare.
Quella proposta, se accettata, altro non è che un contratto “preliminare di preliminare”.
Sembra tutto normale, ma la nostra giurisprudenza, nel tempo, non è stata del tuo stesso parere: pensa, fino a qualche anno fa la Cassazione riteneva che il contratto “preliminare di preliminare” fosse addirittura nullo.
Ma cos’è un “preliminare del preliminare”?
E’ un accordo che anticipa la firma di un futuro contratto preliminare.
Questo tipo di contratto, pur essendo atipico, è una manifestazione della libertà delle parti di negoziare.
Il legame tra il contratto preliminare e quello definitivo è ben noto nel contesto della vendita immobiliare.
Tuttavia, il concetto di un preliminare che precede un altro preliminare è stato a lungo visto come un modo per posticipare l’impegno a contrarre.
La giurisprudenza inizialmente era rigida sull’utilità di tale figura, ma una sentenza del 2015 delle Sezioni Unite ha riconosciuto la validità e l’utilità di questo contratto sotto certe condizioni.
Il preliminare del preliminare è quindi un accordo che precede e porta alla stipula di un contratto preliminare formale, con la possibilità di assumere forme negoziali diverse e di avere una causa legittima.
Distinzione tra obbligo e trattative preliminari
Per comprendere questa figura, è essenziale distinguere tra l’assunzione di un obbligo e le semplici trattative preliminari, e valutare se l’obbligo può essere la firma di un accordo preliminare piuttosto che definitivo.
La completezza dell’accordo e la presenza di elementi essenziali sono i criteri per determinare se durante le trattative si è raggiunto un accordo vincolante.
La Cassazione ha cambiato il suo approccio, abbandonando l’idea che il preliminare del preliminare sia nullo di default, riconoscendo la necessità di valutare le varie situazioni che possono presentarsi nella pratica.
La giurisprudenza italiana ha mostrato un’evoluzione nel trattamento del “preliminare del preliminare”.
Sentenza n. 8038/2009
Inizialmente, la Sentenza n. 8038/2009 della Cassazione sosteneva che il preliminare del preliminare fosse una “superfetazione inconcludente”, non supportata da un interesse legittimo e quindi non aveva senso promettere di promettere qualcosa in futuro anziché impegnarsi direttamente.
Tuttavia, la Sentenza a Sezioni Unite n. 4628/2015 ha introdotto un cambiamento significativo, stabilendo che un accordo che prevede la stipula di un contratto preliminare può essere valido e produrre effetti, purché vi sia un interesse legittimo delle parti a una progressiva formazione del contratto, basata su contenuti negoziali differenziati.
Questo accordo può portare a responsabilità contrattuale in caso di violazione della buona fede nella fase precontrattuale.
Interesse concreto e legittimo
In sintesi, se esiste un interesse concreto e legittimo delle parti, la scissione dell’assunzione degli obblighi in più fasi può essere considerata valida.
La legittimità e l’utilità di tale scissione devono essere valutate in relazione agli interessi specifici delle parti coinvolti nel processo di trasferimento del diritto.
Le Sentenze n. 8038/2009 e n. 4628/2015 della Cassazione hanno affrontato il tema del “preliminare del preliminare” da prospettive diverse, riflettendo l’evoluzione del pensiero giuridico sulla meritevolezza e l’utilità dei contratti.
La prima Sentenza interpretava questi concetti secondo una visione tradizionale, vedendo il contratto come uno strumento per perseguire una funzione economico-sociale.
Approccio moderno della seconda Sentenza
Al contrario, la seconda Sentenza adottava un approccio più moderno, considerando la causa del contratto in termini di “causa concreta”, ovvero la funzione economico-individuale, che deve essere valutata in ogni singolo caso.
Le Sezioni Unite hanno sottolineato che la strutturazione procedurale delle fasi contrattuali non è intrinsecamente negativa se corrisponde a un insieme di interessi legittimi che sono alla base dell’accordo.
Questo punto di vista riconosce l’autonomia privata delle parti nel definire le fasi contrattuali che conducono all’atto finale di trasferimento.
Inoltre, la Suprema Corte ha chiarito che non è nullo un accordo che prevede la stipula di un successivo contratto preliminare se il primo soddisfa i requisiti di validità di quest’ultimo.
La nullità, se presente, dovrebbe riguardare il secondo contratto e non il primo.
Autonomia del preliminare del preliminare
Il “preliminare del preliminare” può quindi essere considerato un contratto autonomo e vincolante, valido come vero e proprio contratto preliminare, a meno che le parti non abbiano espressamente concordato di posticipare la creazione del primo contratto preliminare.
Quando si analizza la contrattazione preliminare in due fasi, è necessario verificare se il primo accordo costituisca di per sé un contratto preliminare valido, capace di produrre gli effetti previsti dalla legge, compreso quello dell’art. 2932 c.c., o se possa generare solo effetti obbligatori senza l’applicazione dell’esecuzione specifica in caso di inadempimento.
In conclusione, la promessa di promettere in futuro può sembrare superflua, ma in realtà stabilisce un obbligo contrattuale che non dipende da ulteriori promesse.
Interessi legittimi
L’autonomia di tale accordo dipende dall’identificazione di interessi legittimi e meritevoli di tutela manifestati nell’accordo negoziale.
Il contratto noto come “preliminare del preliminare” assume un ruolo significativo poiché impegna le parti verso la stipula di un ulteriore contratto preliminare, fungendo da tipico contratto preliminare.
La Corte di Cassazione, nell’Ordinanza n. 2269/2023, ha ribadito il principio stabilito dalle Sezioni Unite nel 2015, sottolineando la validità e l’efficacia di tali accordi atipici quando esiste un interesse legittimo delle parti a sviluppare il contratto in maniera graduale attraverso accordi con contenuti distinti.
Funzione e protezione giuridica
La giustificazione del “preliminare di preliminare” si trova nella sua funzione di vincolare le parti durante le trattative, stabilendo elementi certi per il futuro accordo preliminare e posticipando la definizione di altri dettagli importanti a quel momento.
Questa funzione è ritenuta meritevole di protezione dall’ordinamento giuridico, come previsto dall’articolo 1322 del codice civile.
In sintesi, il “preliminare del preliminare” non solo vincola le parti ad un impegno futuro, ma stabilisce anche una base negoziale solida su cui costruire il successivo contratto preliminare, rispettando l’autonomia contrattuale e l’iniziativa economica privata
Questo approccio procedurale è riconosciuto come valido e protetto dalla legge, a condizione che rifletta un interesse concreto e legittimo delle parti coinvolte.